00 — Nutzungszweck / Kullanım Amacı
Kapitalanlage
Vermietung zur Renditeerzielung — IRR, Cashflow, Exit
Eigennutzung
Selbstbewohnte Immobilie — Kostenvergleich vs. Miete
01 — Objekttyp wählen
Bestandswohnung
Bestehende Immobilie, sofort verfügbar
Neubau / Projekt MaBV
Projektentwicklung mit Bauphasen-Zahlungsplan
02 — Parameter eingeben
⬡
Kaufpreis & Nebenkosten
€
€
€
≈ 2 % des Kaufpreises
%
= 0 € · 0 % wenn privat oder Neubau
€
⬡
Finanzierung
≈ 18%
€
0 € wenn kein KfW-Darlehen
% p.a.
% p.a.
% p.a.
% p.a.
Jahre
Je nach Laufzeit: bis 2 J. (4–10 J.), bis 3 J. (11–25 J.), bis 5 J. (26–35 J.) · Nur Zinsen, keine Tilgung
% p.M.
Monate
Verhandelbar — üblicherweise 6–18 Monate
Monate
Kein Mieteingang bis zur Fertigstellung · Üblicherweise 12–30 Monate
⬡
Ertrag & Bewirtschaftung
€ / Monat
Monate
Mieterlass bei Erstbezug — üblicherweise 1–3 Monate
% p.a.
%
€ / Monat
%
§ 7b EStG — Sonderabschreibung Neubau
m²
Pflicht für Bauanträge nach 31.12.2022 (EH 40 NH)
⬡
Exit-Szenario
Jahre
Projektion läuft bis zum gewählten Exit-Jahr
%
Berliner Markt: 3,5–4,5 % üblich
% p.a.
%
Notar, Grundbuch, ggf. Makler
% p.a.
Opportunitätskosten / Alternativrendite — z. B. ETF-Marktrendite
Gebäudeanteil (für AfA-Basis)
%
Kaufpreis abzgl. Grundstücksanteil
02b — Vergleichsparameter / Karşılaştırma Parametreleri
⬡
Wohnkosten & Vergleich
€ / Monat
Was Sie aktuell zahlen oder zahlen würden
% p.a.
€ / Monat
Hausgeld, Instandhaltung, Versicherung
€ / Jahr
⬡
Wertentwicklung & Planungshorizont
% p.a.
% p.a.
Was das EK alternativ erzielen würde (ETF, etc.)
Gebäudeanteil (für Wertsteigerung)
%
Analyseergebnis
Wirtschaftlichkeitsberechnung
IRR (Eigenkapitalrendite)
—
% p.a.
NPV (Barwert)
—
€
Cashflow Jahr 1
—
€ / Monat
Exit-Erlös (Jahr 10)
—
€ netto
Bruttorendite
—
% p.a.
Jahresmiete / Kaufpreis
Nettorendite
—
% p.a.
nach Bewirtschaftungskosten
Cashflow-Breakeven
—
Jahr
Monatl. CF wird positiv
Leverage-Effekt
—
x
IRR / Objektrendite
§ 7b EStG — Steuerlicher Vorteil
Sonder-AfA p.a.
—
Gesamt §7b (4 Jahre)
—
Steuerersparnis (ca.)
—
§7b EStG: Nutzungsvoraussetzung 10 Jahre · Baukostenobergrenze 5.200 €/m² · Bemessungsgrundlage max. 4.000 €/m² · Quelle: BMF-Schreiben v. 21.05.2025
Jährlicher Cashflow-Verlauf
Alle Zahlungsströme
Exit-Szenario (Jahr 10)
Verkaufserlös nach Kreditablösung und Transaktionskosten
Geschätzter Verkaufspreis
—
€
Restschuld (Bank + KfW)
—
€
Verkaufsnebenkosten
—
€
Netto-Erlös
—
€
Kumulierter Cashflow-Verlauf
Jahres-Cashflow (Säulen) + kumuliert inkl. Exit (Linie)
Monatliche Belastung (Eigentum)
—
Annuität + Nebenkosten
Vergleichsmiete (aktuell)
—
Was Sie als Mieter zahlen würden
Mehrkosten Eigentum
—
€ / Monat
vs. Miete heute
Break-even (Miete = Eigentum)
—
Jahr
Kumulierte Kosten gleichen sich
Eigenkapital nach Planung
—
€
Immobilienwert − Restschuld
Opportunitätskosten EK
—
€
EK am Kapitalmarkt (alternativ)
Kumulierte Kostenentwicklung
Eigentum vs. Miete — Gesamtkosten über Planungshorizont
5-Jahres-Übersicht
Jährliche Kosten: Eigentum vs. Miete
Nächster Schritt
Marktdaten
Realistisches Hausgeld, Leerstandsquote, Mietpotenzial — spezifisch für Lage und Objekttyp.
Steuer & Struktur
Individuelle Steuerposition, AfA-Optimierung, Finanzierungsstruktur — auf Ihren Einzelfall zugeschnitten.
Objektrisiken
Bausubstanz, Grundbuch, Milieuschutz, Bauträger-Bonität — was die Simulation nicht sehen kann.